Si 2024 a donc vu le marché immobilier poursuivre sa chute, le second semestre a également vu se mettre en place les conditions d’une reprise qui pourrait avoir lieu en 2025. Quelles perspectives pour 2025 ?
Le marché immobilier a poursuivi en 2024 sa baisse engagée en 2022 avec la hausse des taux d’intérêt qui sont passés de moins de 1% à 3,5% avec un point haut fin 2023 autour de 4,25%.
Après un point haut de 1 207 000 transactions mi-2021, le marché est passé à 875 000 transactions en 2023 et a terminé l’année 2024 autour de 770 000 transactions.
Cette baisse du nombre de transactions est inédite par son ampleur ; elle est 2 fois supérieure par exemple à celle de 2008.
Si 2024 a vu le marché immobilier poursuivre sa chute, le second semestre voit se mettre en place les conditions d’une reprise qui pourrait avoir lieu en 2025.
Marché immobilier 2024 : un point bas en termes de transactions
L’année 2024 marque sans doute la fin de 3 années de baisse continue du nombre de transactions immobilières en France.
Après un point haut historique en 2022 avec 1 207 000 transactions sur 12 mois en aout 2021 (source IGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales) le marché est descendu à 756 000 transactions sur 12 mois fin aout 2024 pour se redresser fin 2024 et terminer l’année à 770 000 transactions.
La chute est donc particulièrement violente et même inédite mais on reste très loin des points bas du marché que l’on a connu en aout 2009 avec 564 000 transactions sur 12 mois ou de février 2013 avec 653 000 transactions.
La responsabilité de cette chute des prix est claire : elle incombe à la hausse des taux d’intérêt que l’on a connue depuis 2022 qui s’est traduite par un renchérissement très important du crédit et un effondrement du nombre de prêts immobiliers ; au point bas en recul de 50%.
Marché immobilier 2024 des prix en ordre dispersés
Du coté des prix immobiliers, on a vu des évolutions très contrastées d’une ville à une autre.
Si des villes comme Marseille, Nice, Nancy ou Reims ont très bien résisté, des villes comme Paris, Lyon, Nantes, Montpellier,… ont connu des corrections beaucoup plus sévères.
Si l’on se réfère aux données du portail Meilleurs Agents, l’évolution des prix des appartements sur les 12 derniers mois dans les principales villes de France est la suivante :
| Lille | Evolution des Prix sur 12 mois : -2,0% et délai de vente : 86 j |
|---|---|
| Marseille | Evolution des Prix sur 12 mois : +3,6% et délai de vente : 76 j |
| Toulouse | Evolution des Prix sur 12 mois : -0,1% et délai de vente : 74 j |
| Nice | Evolution des Prix sur 12 mois : +1,9% et délai de vente : 96 j |
| Strasbourg | Evolution des Prix sur 12 mois : -4,1% et délai de vente : 62 j |
| Nancy | Evolution des Prix sur 12 mois : +1,1% et délai de vente : 66 j |
| Paris | Evolution des Prix sur 12 mois : -1,7% et délai de vente : 82 j |
| Lyon | Evolution des Prix sur 12 mois : -7,1% et délai de vente : 77 j |
| Bordeaux | Evolution des Prix sur 12 mois : -1,0% et délai de vente : 84 j |
| Reims | Evolution des Prix sur 12 mois : +1,4% et délai de vente : 86 j |
| Nantes | Evolution des Prix sur 12 mois : -5,6% et délai de vente : 88 j |
| Montpellier | Evolution des Prix sur 12 mois : -1,5% et délai de vente : 86 j |
| Perpignan | Evolution des Prix sur 12 mois : +4,4% et délai de vente : 82 j |
(Source : Meilleurs Agents)
Des conditions qui s’améliorent pour le marché immobilier en 2025
Comme nous l’avons évoqué, la principale cause de la crise immobilière que l’on connait est la hausse des taux d’intérêt qui sont passés de 1% début 2022 à plus de 4% fin 2023.
Depuis le début de l’année et le recul de l’inflation qui est revenue sous la barre des 2%, les taux d’intérêt ont baissé de 0,75 point pour se situer autour de 3,5%.
| sur 15 ans | 3,33% vs 4,11% en décembre 2023, 2,14% en décembre 2022 et 0,86% en décembre 2021 |
|---|---|
| sur 20 ans | 3,39% vs 4,26% en décembre 2023, 2,30% en décembre 2022 et 0,86% en décembre 2021 |
| sur 25 ans | 3,45% vs 4,35% en décembre 2023, 2,42% en décembre 2022 et 0,86% en décembre 2021 |
(Source : Observatoire du Crédit CSA)
Nous restons donc à un niveau largement supérieur à celui d’il y a 2 ans mais la baisse des taux que l’on observe depuis le début de l’année et qui devrait se poursuivre l’année prochaine conjuguée à la baisse des prix à laquelle on assiste depuis 2 ans a permis de retrouver un pouvoir d’achat immobilier proche de celui d’avant crise et même supérieur dans une ville comme Paris où les prix ont fortement reculé depuis 2 ans.
La baisse des taux s’est donc traduite par un redémarrage de l’activité de crédit immobilier avec un nombre de prêts immobilier octroyé sur le dernier trimestre 2024 en hausse de 40% par rapport à la même période de 2023 ou le marché du crédit était à l’arrêt.
Les conditions semblent donc réunies pour un redémarrage du marché immobilier en 2025.
Prévision 2025 de marché immobilier
Les prévisions de marché pour 2025 sont relativement consensuelles et prévoient toutes une reprise du marché immobilier en 2025. Cette reprise du marché immobilier reste toutefois conditionnée :
- A une stabilité politique et fiscale
- Au maintien de prix au m² en légère baisse ou stables
- A la poursuite de la baisse des taux d’intérêt
Concernant les taux d’intérêt, l’ensemble des prévisionnistes sont d’accord pour dire que les taux des emprunts immobiliers devraient baisser dans les 12 prochains mois pour se situer autour de 2,5 à 2,25% fin 2025.
Concernant les prix, ce qui permettra au marché de repartir c’est que les prix restent au mieux à leur niveau actuel ou qu’ils baissent légèrement. C’est la baisse des prix immobiliers à laquelle on assiste depuis 2 ans qui a permis au marché de redresser légèrement la tête depuis septembre 2024.
Dans ce contexte, les prévisions de marché font état d’un volume de transactions immobilières autour de 900 000 transactions en 2025 dans un contexte de prix qui se stabilise. On parle donc d’une progression de l’ordre de 17% par rapport à 2024 et de près de 3% par rapport à 2023.
On reste malgré tout loin des marchés immobiliers de 2021 et 2022 qui avait malgré tout un caractère un peu exceptionnel sous le double effet de taux d’intérêt particulièrement bas et d’une sortie de crise sanitaire avec le COVID qui avait rebattu les cartes en matière de logement.
Plus que jamais le moment est le bon pour engager la mise en vente de son bien immobilier et le début de l’année est toujours une période très dynamique.
Néanmoins, il est important de bien garder à l’esprit que l’on parle de redémarrage des transactions et pas du tout d’une remontée des prix de l’immobilier dont la stabilité sera même une des conditions du redémarrage du marché.
Faut-il mettre son bien immobilier en vente maintenant ?
Pour ceux qui ont un projet immobilier, la question se pose de savoir si le moment est le bon ou pas. En réalité, sauf dans un marché clairement haussier, on prend toujours un risque à reporter la vente de son bien. Ce constat est toutefois à relativiser en fonction de la situation de chaque propriétaire.
- Les propriétaires vendeurs qui ont une mobilité choisie peuvent reporter leur projet en attendant des jours meilleurs. Attention toutefois car les cycles baissiers ayant historiquement duré plusieurs années, les jours meilleurs peuvent mettre longtemps à arriver.
- Les propriétaires vendeurs qui ont une mobilité contrainte (prêt relai, mutation, évolution de la famille, …) ont en revanche clairement intérêt dans le contexte actuel à vendre rapidement.
Comme nous l’avons vu, l’une des clés de la reprise du marché immobilier en 2025 sera un maintien des prix ou une légère baisse de ceux-ci dans les mois à venir. Il n’y a donc pas d’espoir à moyen terme de voir les prix repartir et il est donc préférable de profiter de la dynamique actuelle.
Ce qui ressort clairement c’est que dans le marché actuel, il est essentiel de bien définir la valeur vénale de votre bien.