Un aspect souvent méconnu de l’investissement immobilier, mais particulièrement intéressant, est le déficit foncier. Cette stratégie fiscale offre des avantages significatifs aux propriétaires de biens en location nue.

Dans cet article, nous allons explorer en détail ce que représente le déficit foncier, ses avantages et comment il peut contribuer à la réussite de votre investissement locatif.

Le principe du déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme qui vous permet de réduire votre impôt sur le revenu, sous certaines conditions. Autrement dit, c’est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif !

Le déficit foncier survient lorsque les dépenses déductibles liées à votre bien locatif dépassent les loyers que vous percevez. Cela se produit généralement lorsque d’importants travaux de rénovation sont entrepris, offrant ainsi une opportunité de réaliser des économies d’impôt significatives.

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Pour bénéficier du déficit foncier, vous devez remplir plusieurs conditions :

1. Vous devez être soumis au régime réel de déclaration fiscale. Il est nécessaire de générer des revenus locatifs annuels dépassant les 15 000 pour profiter des avantages du déficit foncier. A contrario, si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, vous êtes classé dans le régime du micro-foncier, ce qui exclut la possibilité de bénéficier de ce déficit.
2. Le bien que vous choisissez d’investir doit être nu, destiné à un usage d’habitation, et ne pas servir de résidence principale ou secondaire. Les logements destinés à ces usages ne sont pas pris en compte pour le déficit foncier.
3. Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier.

Quelles sont les charges déductibles ?

Explorons maintenant les charges déductibles, un aspect crucial de la gestion de votre bien locatif. Il est important de noter que toutes les dépenses ne sont pas automatiquement déductibles.

En fonction de leur nature, certaines charges sont éligibles à la déduction. Pour vous donner une vue d’ensemble, examinons les différentes catégories de charges déductibles :

Charges non financières déductibles :

• Honoraires d’agences immobilières : Ces honoraires sont déductibles, notamment lorsqu’ils sont liés à la gestion locative du bien.
• Charges de copropriété : Cela inclut les dépenses de fonctionnement et d’équipement des parties communes de l’immeuble, par exemple.
• Impôts et taxes liés au bien loué : Cela concerne principalement la taxe foncière et la taxe d’équipement.
• Dépenses acquittées pour le compte des locataires : Il s’agit des frais payés par les propriétaires pour le compte des locataires, qui restent à la charge des propriétaires.
• Frais de procédure : Ces frais sont déductibles s’ils sont engagés pour résoudre des différends liés au bien loué.

Charges financières déductibles :

• Intérêts d’emprunts : Les intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition du bien, ainsi que les intérêts des prêts liés aux travaux de réparation ou d’amélioration, sont déductibles.
• Frais associés aux intérêts : Cela inclut les frais de dossiers, les frais de garantie, ainsi que les assurances liées à l’emprunt.

Charges liées aux travaux :

• Travaux de réparation et d’entretien : Ils englobent les travaux nécessaires au maintien ou à la remise en état du bien, comme le remplacement d’une chaudière, par exemple.
• Travaux d’amélioration : Ces travaux visent à apporter plus de confort ou à installer des équipements mieux adaptés au bien, tels que l’installation d’un ascenseur ou d’une cuisine équipée.

À noter : En 2023, le gouvernement a doublé le montant maximal du déficit foncier déductible pour favoriser la rénovation énergétique et lutter contre les passoires thermiques : celui-ci passe ainsi de 10 700 euros à 21 400 euros.

Les travaux spécifiques :

En ce qui concerne les travaux plus spécifiques, il convient de noter que les travaux de réparation, d’entretien et de rénovation sont généralement déductibles.

Cependant, pour les travaux de transformation, leur déductibilité dépend de leur nature. Les travaux déductibles doivent avoir été effectués par une entreprise et figurer sur la facture. De plus, vous devrez prouver que ces travaux ont été réalisés pour le bien locatif, et non pour votre habitation principale ou secondaire. Par exemple, la peinture, la pose de nouveaux revêtements de sol ou de carrelage sont généralement déductibles, tandis que les travaux qui modifient principalement l’aspect extérieur du bien peuvent ne pas l’être.

Vous l’aurez compris, le déficit foncier représente une opportunité pour les propriétaires bailleurs et les investisseurs immobiliers. Comprendre ce mécanisme fiscal et la gestion des charges déductibles est essentiel pour en tirer pleinement parti. Cependant, nous reconnaissons que la fiscalité immobilière peut être complexe et exigeante.

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